万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的(de)抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)30中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分0平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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