OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披露(lù)的(de)张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期内n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和换(huàn)租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的(de)相比，只能算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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