万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁ong>从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身？

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