OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二(èr)级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上(s菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里hàng)市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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