万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更好好记住我在你体内的感觉是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(好好记住我在你体内的感觉zhái)的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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