5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也1分钟前刚刚哪里发生了地震同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机1分钟前刚刚哪里发生了地震构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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