OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波(bō三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿)动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说(shuō)明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签(qiā三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿n)署意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(j三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿iān)赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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