万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的(de)维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhō水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼ng)赫为什(shén)么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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