OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(中国一共有多少万亿钱jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交易(yì)日(rì)场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(h中国一共有多少万亿钱uì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦中国一共有多少万亿钱多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一(yī)千平(píng)的(de)面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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