文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方(f女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子āng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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