文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　<微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗strong>二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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