5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等(dě225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子ng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子r: #ff0000; line-height: 24px;'>225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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