近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ已婚女性英文称呼，女性英文称呼)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo已婚女性英文称呼，女性英文称呼)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng已婚女性英文称呼，女性英文称呼)期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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