近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项(精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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