饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存(cún)在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提(tí)及(jí谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明(míng)确服(fú)务项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗而非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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