导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披5公里是多少米 5公里是多少步露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)5公里是多少米 5公里是多少步有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流(liú)动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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