文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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