近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(cé地肖指哪几个生肖？ng)资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持(chí地肖指哪几个生肖？)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(g地肖指哪几个生肖？āi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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