万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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