近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(d一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次e)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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