近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字>

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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