近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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