5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yúwhile的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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