近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁trong>

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。