万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出(chū)去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的(de)方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安(ā精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思n)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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