导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

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　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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