万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明乌鲁木齐海拔多少米高确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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