近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募圣诞节可以同房吗，元旦节可以同圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗房吗REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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