文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)夷洲今是何地，夷洲是哪里把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住(z夷洲今是何地，夷洲是哪里hù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的夷洲今是何地，夷洲是哪里发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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