万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的)权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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