5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来马云看未来商铺的前景的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利(lì马云看未来商铺的前景)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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