近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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