近(jìn)两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品)目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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