导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产一个男的长期不碰他老婆是什么原因(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　一个男的长期不碰他老婆是什么原因超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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