近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红(hóng)金5k是多少钱 5k是什么意思额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qi5k是多少钱 5k是什么意思án)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评5k是多少钱 5k是什么意思估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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