5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积很难再(zà隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体i)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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