近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资(z七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数ī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数