文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kū数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义n)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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