近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàn1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元g)目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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