万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的(de)报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款上尉是什么级别，上尉是连长还是营长优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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