文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大g>20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。