OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示(shì)乌鲁木齐海拔多少米高，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断乌鲁木齐海拔多少米高价(jià)格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还乌鲁木齐海拔多少米高(hái)是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的(de)线上和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示(shì)了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的(de)储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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