5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式(cóng)数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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