OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)国家常务委员7人，国家常务委员7人简历前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qiá国家常务委员7人，国家常务委员7人简历n)随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态(tài)度，我们(men)肯定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们(men)在(z国家常务委员7人，国家常务委员7人简历ài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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