导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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