饱受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chén对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人g)。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会(huì)将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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