文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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