文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释rong>

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。