OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化)智(zhì)能、航(háng)天产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的(de)插曲(qū)。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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