饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准(z空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同hǔn)，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按(àn)规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？<空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同/p>

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成(ch空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同éng)’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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